Как правильно продать долю в квартире?
Как правильно продать долю в квартире? Какие документы могут понадобиться? Какие особенности существуют у данной сделки?
Естественно, что лучше всего, когда человек является единоличным собственником квартиры, но так бывает не всегда. Долевая собственность может возникать в следующих случаях:
• после приватизации, в которой участвовало несколько людей, по факту проживающие на этот момент в квартире;
• если оба супруга имеют одинаковые права на жилье и разводятся;
• унаследование имущества сразу несколькими наследниками.
Физически разделить долевую собственность, в виде квартиры, как правило, не представляется возможным. Для такого раздела необходимо, чтобы каждая из долей – часть квартиры имела свой отдельный вход, отделены коммуникации. На практике такое можно встретить только в «квартирах на земле», в иных случаях, выделить доли по факту не представляется возможным.
Идеальная доля
Понятие «идеальная доля» - это не что-то осязаемое, а всего лишь доля в праве. Проще говоря, каждый долевой собственник имеет де факто определенную часть в общем праве собственности, которой он может распоряжаться, не нарушая прав других собственников. На практике, иногда долевая собственность приносит только мучения, совладельцы не могут уживаться на одной территории, вплоть до судебного установления режима пользования кухней или санитарным узлом.
Интересный момент, даже если обратится в суд, и в решение будет указано, что одному владельцу принадлежит комната в 25 кв.м., а другому в 15 кв.м., при этом, в праве собственности указано, что собственники владеют имуществом в равных долях по 1/2 , то и оплачивать коммунальные услуги и налоги они будут именно 50% на 50%.
Но, это не самое страшное, основные проблемы возникают, когда становится вопрос о продаже доли в квартире.
• после приватизации, в которой участвовало несколько людей, по факту проживающие на этот момент в квартире;
• если оба супруга имеют одинаковые права на жилье и разводятся;
• унаследование имущества сразу несколькими наследниками.
Физически разделить долевую собственность, в виде квартиры, как правило, не представляется возможным. Для такого раздела необходимо, чтобы каждая из долей – часть квартиры имела свой отдельный вход, отделены коммуникации. На практике такое можно встретить только в «квартирах на земле», в иных случаях, выделить доли по факту не представляется возможным.
Идеальная доля
Понятие «идеальная доля» - это не что-то осязаемое, а всего лишь доля в праве. Проще говоря, каждый долевой собственник имеет де факто определенную часть в общем праве собственности, которой он может распоряжаться, не нарушая прав других собственников. На практике, иногда долевая собственность приносит только мучения, совладельцы не могут уживаться на одной территории, вплоть до судебного установления режима пользования кухней или санитарным узлом.
Интересный момент, даже если обратится в суд, и в решение будет указано, что одному владельцу принадлежит комната в 25 кв.м., а другому в 15 кв.м., при этом, в праве собственности указано, что собственники владеют имуществом в равных долях по 1/2 , то и оплачивать коммунальные услуги и налоги они будут именно 50% на 50%.
Но, это не самое страшное, основные проблемы возникают, когда становится вопрос о продаже доли в квартире.
Особенности сделки
Продавец доли должен четко понимать, что именно «частичное» право на имущество предполагает понижение стоимости такой сделки и на скорость проведения всей процедуры. Прежде всего, чтобы провести сделку с третьим лицом, продавец доли обязан предложить ее своим совладельцам, так как они имеют преимущественное право на приобретение.
На практике это выглядит так: продавец, в письменном виде уведомляет своих совладельцев о своем намерении по отчуждению своей доли и предлагает ее приобрести. На такое предложение совладельцы должны отреагировать на протяжении 30 дней с момента получения такого уведомления. Получив согласие или не получив никакого ответа, продавец доли вправе уже предлагать свою долю третьему лицу.
Главное, следует помнить, что фактическая стоимость сделки, должна соответствовать предложенной цене к приобретению, указанной в уведомлении совладельцам. Условия сделки также должны быть точно такие же, как и оговоренные в письме к другим долевым собственникам.
Продавцу доли следует помнить, что совладельцы вправе опротестовать сделку на протяжении 3 месяцев с момента ее проведения, а основанием может выступать именно то, что по факту сделку провели за меньшую стоимость или на других условиях, нежели с ними оговаривал продавец.
На практике это выглядит так: продавец, в письменном виде уведомляет своих совладельцев о своем намерении по отчуждению своей доли и предлагает ее приобрести. На такое предложение совладельцы должны отреагировать на протяжении 30 дней с момента получения такого уведомления. Получив согласие или не получив никакого ответа, продавец доли вправе уже предлагать свою долю третьему лицу.
Главное, следует помнить, что фактическая стоимость сделки, должна соответствовать предложенной цене к приобретению, указанной в уведомлении совладельцам. Условия сделки также должны быть точно такие же, как и оговоренные в письме к другим долевым собственникам.
Продавцу доли следует помнить, что совладельцы вправе опротестовать сделку на протяжении 3 месяцев с момента ее проведения, а основанием может выступать именно то, что по факту сделку провели за меньшую стоимость или на других условиях, нежели с ними оговаривал продавец.
Совладельцы могут доказывать в суде, что не получали уведомления, поэтому к этой процедуре следует подойти серьезно, возможно, даже все сделать через нотариуса.
Можно ли обойти преимущественно право?
Естественно, что все мы люди и идеальных отношений не бывает, тем более, между соседями. В некоторых случаях, чтобы продать свою долю, приходится использовать всевозможные уловки. Хотя также следует понимать, что это определенный риск, связанный с тем, что после процедуры отчуждения, деньги так и не будут получены.
Можно пойти через оформление договора дарения. При дарении, никаких преимущественных прав совладельцы не имеют, а запретить своему соседу дарить свое имущество никто не может. Однако возможна ситуация, при которой совладельцы все же смогут доказать, что сделка была притворной.
Завышенная цена в договоре купли-продажи. Возможно, договариваясь с третье стороной, можно уже в уведомлении совладельцам указать завышенную стоимость, по которой точно никто не будет приобретать долю. После того, как получен отказ, можно провести сделку, естественно, указав в договоре и расписке в получении денег завышенную стоимость, а по факту получить меньше денег. Но следует понимать, что размер налога будет рассчитываться из стоимости, указанной в договоре, хотя не стоит забывать о налоговом вычете и предварительно все посчитать.
Договор займа – один из самых популярных способов выкупа доли в квартире. Сначала заключается договор займа, в котором указывается сумма договора равная стоимости доли. В качестве обеспечения по контракту, естественно выступает доля в квартире, о чем подписывается соглашение об обеспечении. Затем сделка регистрируется в реестр прав. В момент, когда заемщик обязан провести платеж, он его не проводит, а займодатель обращает свои требования на долю в квартире.
Можно пойти через оформление договора дарения. При дарении, никаких преимущественных прав совладельцы не имеют, а запретить своему соседу дарить свое имущество никто не может. Однако возможна ситуация, при которой совладельцы все же смогут доказать, что сделка была притворной.
Завышенная цена в договоре купли-продажи. Возможно, договариваясь с третье стороной, можно уже в уведомлении совладельцам указать завышенную стоимость, по которой точно никто не будет приобретать долю. После того, как получен отказ, можно провести сделку, естественно, указав в договоре и расписке в получении денег завышенную стоимость, а по факту получить меньше денег. Но следует понимать, что размер налога будет рассчитываться из стоимости, указанной в договоре, хотя не стоит забывать о налоговом вычете и предварительно все посчитать.
Договор займа – один из самых популярных способов выкупа доли в квартире. Сначала заключается договор займа, в котором указывается сумма договора равная стоимости доли. В качестве обеспечения по контракту, естественно выступает доля в квартире, о чем подписывается соглашение об обеспечении. Затем сделка регистрируется в реестр прав. В момент, когда заемщик обязан провести платеж, он его не проводит, а займодатель обращает свои требования на долю в квартире.